الفكرة في تلات خطوات
١. مقايسة تفصيلية قبل أي شغل. كل البنود، وبكل الكميات، وتوصيف كل بند وطريقة تنفيذه. وكل بند بسعر مصنعياته وسعر خاماته.
٢. المقايسة بتديك إجمالي. رقم مبني على اختياراتك إنت — مش على مواصفة مفترضة إنت مش شايفها.
٣. وعلى الإجمالي بتتحط النسبة المتفق عليها. ودي أتعاب المهندس أو الشركة — معلومة من أول يوم، ومكتوبة في العقد.
يعني اللي بتتفق عليه في الأول مش الرقم النهائي. بتتفق على النسبة، وعلى التوصيف، وعلى إن الحساب مكشوف قدامك بند بند.
القانون بيفرّق بين الحالتين
الفرق بين «رقم مقفول» و«مقايسة بالبنود» مش اختراع شركة — القانون المدني نفسه بيتعامل مع الصورتين بمادتين مختلفتين.
العقد اللي برقم إجمالي مقفول بتحكمه المادة 658:
«إذا أُبرم العقد بأجر إجمالي على أساس تصميم اتفق عليه رب العمل فليس للمقاول أن يطلب زيادة في الأجر، ولو حدث في هذا التصميم تعديل أو إضافة، إلا أن يكون ذلك راجعًا إلى خطأ من رب العمل، أو يكون مأذونًا به منه، واتفق مع المقاول على أجره.»
يعني المقاول شايل مخاطرة الرقم المقفول بحكم العقد — وأي إضافة عايزة إذنك واتفاق على أجرها.
أما العقد اللي على أساس مقايسة بالوحدة، فبتحكمه المادة 657: لو بان أثناء الشغل إن التنفيذ محتاج مجاوزة محسوسة للمقايسة المقدّرة، المقاول لازم يخطر رب العمل في الحال ويبيّن الزيادة المتوقعة — ولو ماعملش، بيسقط حقه في استرداد اللي جاوز بيه. ولو المجاوزة جسيمة، رب العمل يقدر يتحلل من العقد ويوقف التنفيذ.
يعني الإخطار مش جميل — ده التزام
في نظام المقايسة، إنك تعرف بأي زيادة قبل ما تحصل مش مجاملة من المقاول ولا ميزة بيتفضّل بيها عليك. ده التزام قانوني، وليه عقوبة: اللي مايخطرش بيخسر حقه في الفرق.
فلما تقرا عقد نسبة، دوّر على بند الإخطار ده مكتوب. وجوده بيقولك إن العقد متكتب صح — وغيابه سؤال يتسأل قبل الإمضا.
والنظام ده له اسم وصيغ معروفة
اسمه في السوق العالمي Cost Plus، وهو عيلة عقود موثّقة ليها صيغ نموذجية منشورة — مش تسمية محلية ولا اختراع شركة:
| الصيغة | الأتعاب |
|---|---|
| نسبة من التكلفة | نسبة من إجمالي المقايسة الفعلي |
| أتعاب ثابتة | مبلغ متفق عليه مهما تغيّرت التكلفة |
| بسقف أقصى | أتعاب + حد أعلى للتكلفة مايتجاوزش إلا بتغيير النطاق |
ومعهد المعماريين الأمريكي عنده عقدين نموذجيين للحالتين — واحد بسقف أقصى وواحد من غيره. يعني الصيغ دي بتتفاوض وبتتكتب في عقود حقيقية من عشرات السنين.
وعندنا بيمشي إزاي
واحنا شغالين بالنظام ده. والنسبة عندنا مش بتغطي الإشراف وبس — دي بتغطي:
- التصميم — وشامل الرسومات التنفيذية كاملة: لوحات كهرباء وسباكة وأرضيات وأسقف وحركة وتكييفات والتنسيق بينهم
- إشراف دايم — مهندس مشرف في الموقع من أول دقيقة لآخر دقيقة
- رسومات تنفيذية لكل بند قبل ما ينفَّذ
- تقرير تنفيذ لكل مرحلة — الموقف الفني والمالي والزمني، وجدول زمني، وصور البنود، وملاحظات وبنود مستجدة
- مقايسة تفصيلية لكل مرحلة قبل ما تبدأ — ودي أهم بند في القايمة
- كاميرات 24 ساعة — تشوف شقتك أو فيلتك وإنت قاعد في بيتك. ودي خدمة تقدر تطلبها
والبند الخامس هو اللي بيرد على أكبر اعتراض على النظام ده. النسبة بتتحسب من الإجمالي، فنظريًا كل ما الاختيارات غليت كل ما الأتعاب زادت. والرد إن مقايسة كل مرحلة بتتعتمد منك قبل ما المرحلة تبدأ — يعني مافيش رقم بيتحرك من غير إمضاك عليه هو نفسه. الاعتراض ده وتمن النظام كله متشروحين بالتفصيل في صفحة الأنظمة الأربعة.
أما تفاصيل الصيغة — النسبة كام، وشكل العقد — فدي بتتقال في معاينة، مش في صفحة. مش عشان سر. عشان رقم من غير مشروع قدامه هو نفس غلطة سعر المتر اللي الصفحة اللي فاتت اتكتبت عنها.
اللي تتأكد منه قبل ما تمضي عقد نسبة — مع أي شركة
١. المقايسة كاملة قبل الإمضا؟ بالبنود والكميات والتوصيف — مش «مقايسة استرشادية» بتتظبط بعدين.
٢. النسبة على إيه بالظبط؟ على المصنعيات والخامات مع بعض؟ وهل فيه هامش على الخامات فوق سعرها؟ الإجابة لازم تكون مكتوبة.
٣. بند الإخطار موجود؟ أي مجاوزة للمقايسة بتتقال قبلها ولا بعدها؟ المادة 657 بتديك الإطار — والعقد الكويس بيكتبه صراحة.
٤. المراحل بتتعتمد ولا بتتنفذ؟ لو مافيش اعتماد مكتوب منك قبل كل مرحلة، الحساب المكشوف بيبقى عرض، مش نظام.
واحنا مش بنقول إن النظام ده هو الصح للكل. اللي عايز رقم واحد يقفل عليه ويمشي، النظام ده هيتعبه. بنقول إن اللي يختاره لازم يعرف بيتحاسب على إيه — وده اللي الصفحة دي اتكتبت عشانه.